Capire per scegliere: perché il TAEG è un alleato prezioso
Acquistare una casa è uno dei passi finanziari più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. Per molti, è un traguardo che simboleggia stabilità, indipendenza e sicurezza ma, come spesso accade con le decisioni economiche rilevanti, anche l’acquisto di un immobile è accompagnato da costi, vincoli e complessità che non possono essere ignorati.
Uno degli strumenti più utilizzati per finanziare questo tipo di operazione è il mutuo ipotecario, un finanziamento a lungo termine che permette di dilazionare nel tempo il pagamento del prezzo dell’immobile mettendo “a garanzia” il valore della casa.
Si tratta di un’ottima soluzione perché dà la possibilità di comprare casa senza la piena disponibilità immediata della somma totale necessaria per l’acquisto ma è bene chiarire subito che non è un'operazione gratuita, non ci vengono donati questi soldi. Oltre alla restituzione del capitale in 10, 20, 30 anni a seconda della soluzione che scegliamo, ci sono gli interessi da dover pagare durante questo periodo di tempo e una serie di oneri accessori.
In questo articolo, esploreremo con linguaggio chiaro e accessibile quali sono i costi effettivi di un mutuo in Italia e perché il TAEG è uno strumento fondamentale per valutare correttamente un’offerta bancaria.
I principali costi legati al mutuo
Quando si parla di “costi del mutuo”, la maggior parte delle persone pensa immediatamente agli interessi da pagare sulla somma finanziata, ma in realtà gli interessi sono solo una parte dell’equazione ovvero del costo totale del mutuo.
Vediamo quali sono in dettaglio i costi che un mutuatario deve sostenere nel momento in cui decide di accendere un mutuo per comprare casa.
1. Interessi sul capitale finanziato
Sono l’importo principale che la banca guadagna per aver concesso il prestito. Gli interessi si calcolano applicando un tasso, ovvero una percentuale (fissa, variabile o mista) al capitale residuo da restituire. Più è alto il tasso di interesse e più ci costerà prendere a prestito quei soldi, più è basso e meno costi dovremo sostenere anche se attenzione che il valore assoluto totale è influenzato anche dalla durata del mutuo.
Esistono due principali modalità di ammortamento del mutuo, ovvero di processi attraverso il quale il debito viene restituito nel tempo, con il pagamento delle rate alla banca:
- ammortamento alla francese: prevede rate costanti nel tempo, composte inizialmente in gran parte da interessi e in minima parte da capitale per poi finire sostanzialmente al contrario;
- ammortamento all’italiana: prevede rate di importo totale decrescente, con una quota capitale costante e una quota interessi che decresce nel tempo.
2. Spese di istruttoria
Sono i costi che la banca addebita per analizzare la richiesta di mutuo e valutare l’affidabilità creditizia del richiedente. Solitamente possono variare da qualche centinaio fino a oltre 1.000 euro. Si tratta di un costo una tantum.
3. Spese di perizia
La banca, prima di concedere il mutuo, incarica un perito per stimare il valore dell’immobile. Il costo della perizia è generalmente a carico del richiedente ed è spesso compreso tra 200 e 300 euro.
4. Spese notarili
L’intervento del notaio è necessario per la stipula del mutuo e per l’atto di compravendita. Le spese notarili includono:
- Onorario per l’atto di mutuo
- Onorario per l’atto di compravendita
- Imposte di registro, ipotecarie e catastali
Queste spese possono incidere per diverse migliaia di euro.
5. Imposta sostitutiva
Per i mutui erogati per l’acquisto della prima casa, è prevista un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato mentre in caso di seconda casa o soggetto non agevolato, l’imposta sale al 2%.
6. Spese assicurative
Per erogare il mutuo e tutelarsi da possibili accadimenti avversi che metterebbero a rischio il capitale prestato, la banca può richiedere la stipula obbligatoria di una polizza incendio e scoppio, il cui costo può variare in base al valore dell’immobile. In alcuni casi, viene proposta (non obbligatoriamente) anche un’assicurazione sulla vita o a copertura del rischio perdita di lavoro, sempre per gli stessi motivi.
7. Spese di incasso rata
Alcuni istituti applicano una piccola commissione per ogni rata incassata, solitamente tra 1 e 3 euro. Su un mutuo ventennale con rate mensili, anche queste cifre possono diventare significative nel tempo.
Compresi i costi principali del mutuo, vediamo ora di capire come analizzare bene le proposte delle varie banche. In particolare, nel valutare un mutuo, spesso si incontrano due sigle fondamentali: TAN e TAEG. Comprendere la differenza tra i due è cruciale per evitare decisioni sbagliate.
- TAN (Tasso Annuo Nominale): rappresenta il tasso di interesse “puro” applicato al capitale prestato. Non tiene conto di spese e costi accessori che abbiamo visto sopra.
- TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): è l’indicatore più completo, perché include nel calcolo tutti i costi legati al mutuo, non solo gli interessi. Vi rientrano quindi le spese di istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva, polizze obbligatorie ecc.
Vediamo quindi perché il TAEG è un indicatore più affidabile rispetto al TAN per scegliere il mutuo più conveniente.
Immagina di dover scegliere tra due offerte di mutuo. La prima ha un TAN del 2%, ma prevede spese accessorie per 4.000 euro. La seconda ha un TAN del 2,2%, ma spese accessorie per soli 500 euro. Quale conviene davvero?
È qui che entra in gioco il TAEG, che permette un confronto reale tra le offerte, standardizzando il costo complessivo del mutuo su base annua. Più basso è il TAEG, più economico sarà il mutuo nel lungo periodo, a parità di condizioni.
Secondo la normativa italiana ed europea (Direttiva 2014/17/UE recepita dal D.Lgs. n. 72/2016), le banche sono obbligate a fornire al consumatore una scheda informativa precontrattuale (F.I.E.) in cui è riportato:
- il TAN
- il TAEG
- l’importo totale dovuto
- le condizioni di ammortamento
- tutti i costi accessori
Questo strumento è fondamentale per fare scelte consapevoli e comparare con facilità diverse proposte.
Attenzione, pur essendo un indicatore prezioso, anche il TAEG non è infallibile. Alcuni costi possono non essere inclusi nel calcolo del TAEG , come:
- le penali di estinzione anticipata (se previste);
- le spese variabili legate a polizze assicurative non obbligatorie;
- I costi futuri non prevedibili (es. spese legate a ritardi nei pagamenti).
Per questo, è sempre bene leggere attentamente anche il contratto e il foglio informativo in modo da avere un'idea chiara di tutti gli eventuali costi che potremmo trovarci a dover sostenere in determinate situazioni.
Conclusioni: informarsi è un dovere, non un optional
Il mutuo è un impegno a lungo termine che può durare venti, trent’anni o più. Prendere decisioni affrettate o basarsi solo sull’importo della rata mensile può essere rischioso. Comprendere il significato e l’importanza del TAEG, insieme alla consapevolezza di tutti i costi accessori, è fondamentale per evitare sorprese e garantirsi una maggiore tranquillità nel tempo.
L’educazione finanziaria parte dalle piccole scelte quotidiane, ma trova la sua massima espressione nei momenti più importanti della vita, come l’acquisto della prima casa. Investire un po’ di tempo per capire davvero come funziona un mutuo può fare la differenza tra una scelta consapevole e una fonte di stress per decenni.
